[국세신문 연재-(3)] “부동산 상속·증여 때 감정평가 꼭 받아야 하나?” -김수철 세무사의 ‘상속·증여 절세 솔루션’
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“시세보다 기준시가 현저히 낮으면 감정평가 받아야 세무조사 안 받아”
“무리하게 감정평가액 낮추면 국세청의 감정평가로 과세 당할 수 있어”
▲김수철 세무사(세무법인 택스케어 대표)
절세를 위해서는 증여나 상속에 앞서 세무 플랜을 짜는 것이 무엇보다 중요하다. 부동산을 팔기 전 세금이 얼마나 나올지, 그 돈을 어떻게 다시 투자할지, 자녀에게 증여를 언제 얼마나 할지, 아니면 상속까지 기다릴 것인지 등을 꼼꼼히 따져 세무계획(플랜)을 세워야 한다.
상속·증여가 일어난 뒤의 사후적인 세무신고 단계가 아닌 사전적인 세무플랜을 마련하고 이에 따른 실행이 이뤄져야 효과적 절세가 가능하다는 것이다. 세무법인 택스케어 상속증여연구소(소장 김수철)가 제시하는 꼭 알아야 할 ‘상속·증여 솔루션’을 연재한다. [편집자]
⓷ 부동산 상속·증여할 때 감정평가를 꼭 해야 하나?
송파구에서 내과를 20년 넘게 운영해 온 송원장은 10년 전에 꼬마빌딩을 매입해 4개 층 중 1개 층은 내과로 쓰고 나머지는 임대하고 있다. 바쁘게 살아오다가 최근 상속증여 세미나에 참석한 이후 고민이 생겼다. 상속세는 남의 일인 줄만 알았는데 본인의 건물 가격이 구입할 때보다 2배 이상 오르는 바람에 상속세 걱정이 생겼다. 미리 증여해야 한다는데 강의에서 들었던 것처럼 감정평가를 받아야 하는지 고민이다.
상속세 및 증여세법에서는 부동산을 시가로 평가하도록 한다. 이때 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 가격을 말하며, 매매·수용·경매·공매·감정가격이 확인되면 시가로 인정된다. 거래 가격이 없고, 감정평가도 받지 않으면 기준시가를 사용한다.
일반적으로 부동산 주변 거래 시세가 반영되는 감정평가 가액보다 국가에서 공시를 하는 기준시가가 낮기 때문에 의도적으로 감정평가를 받지 않고, 상속세나 증여세를 신고하는 경우가 많았다.
이런 편법 증여를 막고자 국세청은 2019년 2월 이후 비주거용 부동산에 대해서 감정평가 대상을 선정, 5개 이상의 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값을 추정시가로 하여 해당 재산가액으로 반영해 과세하고 있다.
2025년 1월부터 감정평가 대상이 되는 비주거용부동산은 기준시가와 감정가격의 차이가 5억 원 이상이거나, 그 차액의 비율이 10% 이상인 경우이다. 따라서 기준시가가 시세보다 현저히 낮다면 감정평가를 미리 받아 증여세 신고를 하는 것이 세무조사를 피하는 방법이다.
꼬마빌딩과 같은 비주거용 부동산이나 나대지 등을 감정평가 받기로 했다면 기준시가가 10억 원을 초과하면 2개 이상 감정기관에 감정을 의뢰해야 하고, 기준시가 10억 원 이하인 경우에는 하나만 받아도 인정을 받는다.
이 때 감정평가법인에서 감정평가서를 받아서 상속증여세를 신고를 하게 되는데 만일 세무서장 또는 지방국세청장이 다른 감정기관에 의뢰해 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하면 해당 감정기관을 시가 불인정 감정기관으로 지정, 그 감정가액을 시가로 보지 않을 수 있다.
때문에 꼬마빌딩 등과 같은 부동산에 대해서는 시세보다 낮은 기준시가를 적용하거나, 비교적 낮은 감정가액을 적용 받더라도 향후 국세청의 감정평가 사업으로 인해 과세할 수 있다. 즉 무리하게 감정평가를 낮춘다고 해서 좋은 것만은 아니다.
평가 기간도 중요하다. 상속의 경우 상속개시일 전후 6개월을 평가 기간으로 보고, 증여의 경우 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월을 평가 기간으로 보아 평가 기간 범위 내에서 확인되는 가액을 확인해 적용하는 것이 원칙이다.
다만 예외적으로 평가 기간에 해당하지 않더라도 상속개시일 또는 증여일 이전 2년 이내의 기간이나, 평가 기간이 경과하고 상속세 신고기한부터 9개월(증여세는 신고 기한부터 6개월)까지의 법정 결정기한 내에 감정평가 가능하다.
최근 증여로 인해 납부할 취득세 역시 감정평가를 우선적으로 적용하고 있기 때문에 감정평가에 대한 의사결정이 중요하다.